第四章房地产评估

第一节房地产评估概述

一、房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。

房地产是实物、权益和区位三者的结合。

1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。

3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。

二、房地产的特征

1、位置固定性

房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

2、耐用性

从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。

3、影响因素多样性

房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。

4、投资大量性

不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国 家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。

5、保值增值趋势

在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。

三、房地产的评估程序

房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下：

1、明确评估基本事项

评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。

2、拟定评估工作方案

在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。

3、实地勘查搜集资料

在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。

4、选用评估方法评定估算

在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成 本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。

5、确定评估结果，撰写评估说明和报告

主要是针对得到初步结果后，进行分析、判断，得到评估结果。撰写评估说明应详尽，包括委托人的基本情况、评估目的、资产的权数情况、资产的基本情况等，为资产评估结果的取得打下一定的基础。有了资产评估说明后，撰写资产评估报告，它是整个资产评估工作最重要的总结。最后形成资产评估报告书的正式文稿，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。

第二节土地使用权评估的特点

一、土地使用权及其实质

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出 让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权是无形资产，在确定权利 时，是确定它未来使用价值的情况，不是它的有形资产，而是无形资产权数，列到无形资产的范畴。

二、土地资产的分类及其特性

（一） 土地资产及分类

1、按社会经济用途

土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。

2、按经济地理位置

土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。

3、按所有权归属

土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。

4、按利用程度

土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。

5、按开发程度与开发趋势

土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

（二）土地资产的特性

1、自然特性

(1)土地面积的有限性。  (2)土地空间位置的固定性。

(3)  土地使用价值的永续性和增值性。 (4)土地的不可替代性。

2、经济特性

(1)用途多样性。 (2)经济地理位置的可变性。 (3)可垄断性。

三、土地资产价格体系

（一）土地资产的价格类型

1、基准地价

是指城镇国有土地的基本标准价格。

从定义中可以看到：（1)它是政府行为，是政府制定出来的；（2)它是区域内的平均价格；（3)它的价格是按经济用途确定的；（4)它表示的是单位土地面积的地价。

2、标定地价

是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

从定义中可以看到：（1)它是政府行为；（2)在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；（3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

3、土地使用权出让底价

它是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

4、转让价格

地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。

5、出租价格

地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。

(1) 土地使用者之间所形成的租金价格。

(2) 国家与土地使用者之间形成的租金价格。

6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）

了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，转让价格和出租价格都是市场行为。这样形成了两个级别的土地，一级市场和二级市场。一级市场在评估事务所中不可以进行。

（二）土地资产的价格特点

1、土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值

土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。

2、土地价格主要由土地的需求决定

经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。

3、土地价格具有明显的区域性

处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。

4、土地价格的上涨性

这是按照土地的需求和自然特性而决定的。土地价格是随着经济的发展，边际收益率是下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。另一个重要原因是由千土地的不可再生性。

四、影响地产价格的因素

（一） 一般因素

1、行政因素

行政因素主要是指国家对土地价格的干预。

影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

2、社会因素

社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些杜会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。

3、经济因素

(1)经济发展状况      (2)居民收入和消费水平。

(3) 物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。

(4) 储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

4、其他一般因素

如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

（二）区域因素

区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。

1、影响商业用地价格的区域因素

(1)商业繁华程度。    (2)交通便捷度。    (3)环境优劣度。

包括：一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。  (4)规划限制。

(5) 其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确定对商业区土地价格产生重大影响的因素。

2、影响住宅用地价格的区域因素

(1)位置。    (2)交通便捷度。    (3)基础设施保证度。

(4)  公用设施完备度。    (5)环境质量度。包括人文环境和自然环境。

(6)规划限制。          (7)其他因素。

3、影响工业用地价格的区域因素

(1)交通便捷度。    (2)基础设施完善度。    (3)产业集聚规模。

(4)环境质量。      (5)规划限制。

主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。    (6)其他因素。

（三）个别因素

1、位置因素     2、地形地质因素，直接影响土地的使用情况

市场供需状况，一般反映在两个方面：一是无形资产市场需求情况；二是无形资产的适用程度。对于可出售、转让的无形资产，其评估值随市场需求的变动而变动。市场需求大，则评估值就高；市场需求小，且有同类无形资产替代，则其评估值就低。同样地，无形资产的适用范围越广，适用程度越高，需求者越多，需求量越大，评估值就越高。

（九）同行业同类无形资产的价格水平

此外，无形资产评估值的高低还取决千无形资产交易、转让的价款支付方式、各种支付方式的提成基数、提成比例等，在评估无形资产时，应综合考虑。

第二节 无形资产评估的程序与方法

一、无形资产评估的程序

（一）明确评估目的

同样的无形资产，由千发生的经济行为不同，其评估的价值类型和选择的方法也不一样。无形资产评估的具体目的有：

1、市场上无形资产的转让； 2、无形资产投资；3、股份制改造、清算资产；

4、法律诉讼中作为诉讼标的；     5、纳税需要； 6、保险的需要及其他目的。

（二）鉴定无形资产

无形资产是附着千企业、与企业共存的资产，许多无形资产并未在企业财务报表中列示。因此，对无形资产进行评估时，评估人员应对被评估的无形资产进行鉴定。无形资产的鉴定是进行无形资产评估的基础工作，直接影响到评估范围和评估价值的科学性。无形资产的评估目的一般情况下有几个方面：

1、明确目的、确定价值类型。例如：转让、投资、股份制改造、清算等这都是决定于资产评估的特定目的，决定于和无形资产相关的市场经济行为来确定的，

2、鉴定无形资产。无形资产是附着千企业或与企业共存的资产，许多无形资产并不是在企业的财务报表或财务账上。

3、确定无形资产有效期限。无形资产有效期限是其存在的前提。

（三）确定评估方法，搜集相关资料

应根据所评估无形资产的具体类型、特点、评估目的及外部市场环境等具体情况，选用市场法或收益法、成本法等评估方法。

1、采用市场法评估无形资产      2、采用收益法     3、成本法

（四）整理和报告，做出评估结论

无形资产评估报告书是无形资产评估过程的总结，也是评估者承担法律责任的依据。报告书中应说明拥有被评估无形资产的公司或权利人名称；说明评估目的和基准日；说明提供价值的含义及适用条件；列出评估方法及其重要参数确定过程，等等。另外，评估报告书要简洁、明确，避免误导。

二、无形资产评估的收益法

（一）无形资产功能特性及其评估应考虑的因素

1、附着性。附着性是指无形资产往往附着千有形资产而发挥其固有功能。例如，制造某产品的专有技术要体现在专用机械生产线、工艺设计之上，即各种知识性资产一般都要物化在一定的实体之中。

2、共益性。无形资产区别于有形资产的一个重要特点是，它可以作为共同财富，由不同的主体同时共享。一项先进技术可以使一系列企业提高产品质量、降低产品成本；一项技术专利在一个企业使用的同时，并不影响转让给其他企业使用。

3、积累性。科学技术的发展总是像上阶梯那样地积累起来的，它的作用往往建立在一系列其他成果的基础上。

4、替代性。在承认无形资产具有积累性的同时，还要考虑到它的另一面，即替代性。例如一种技术取代另一种技术，一种工艺替代另一种工艺等。其特性不是共存或积累，而是替代、更新，一种无形资产总会由更新的无形资产所取代，因而必须在无形资产评估中考虑它的作用期间，尤其是尚可使用年限。

（二）无形资产评估中收益法的应用

1、收益额的确定：无形资产本身带来收益额，但是无形资产在使用过程中它又依附千有形资产。一般采用超额收益法。

2、无形资产评估中折现率的确定

3、无形资产收益期限的确定

无形资产收益期限也称有效期限，是指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间。无形资产损耗的价值量是确定无形资产有效期限的前提。无形资产因为没有物质实体，所以，它的价值不会由于其使用期的延长而发生实体变化，即它不像有形资产那样存在由千使用或自然力作用形成的有形损耗。

(1) 一种新的，更为先进、经济的无形资产出现，这种新的无形资产可以替代旧的无形资产，使采用原无形资产无利可图时，原有无形资产价值就丧失了。

(2) 因为无形资产传播面扩大，其他企业普遍掌握这种无形资产，获得这项无形资产已不需要任何成本，使拥有这种无形资产的企业不再具有获取超额收益的能力时，它的价值也就大幅度贬低或丧失。

(3) 企业拥有的某项无形资产所决定的产品销售量骤减，需求大幅度下降时，这种无形资产价值就会减少，以至完全丧失。

三、无形资产评估的成本法

（一）无形资产成本特性

1、不完整性。与购建无形资产相对应的各项费用是否计入无形资产的成本，是以费用支出资本化为条件的。在企业生产经营过程中，科研费用一般 都是比较均衡地发生的，并且比较稳定地为生产经营服务，因而我国现行财 务制度一般把科研费用从当期生产经营费用中列支，而不是先对科研成果进 行费用资本化处理，再按无形资产折旧或摊销的办法从生产经营费用中补偿。

2、弱对应性。知识资产的创建经历基础研究、应用研究和工艺产开发等漫长过程，成果的出现带有较大的随机性、偶然性的关联性。开发无形资产的费用一对应估算是比较困难的。

3、虚拟性。既然无形资产的成本具有不完整性、弱对应性的特点。因而无形资产的成本往往是相对的。特别是一些无形资产的内涵已经远远超出了它的外在形式的含义，这种无形资产的成本只具有象征意义。例如商标，其成本核算的是商标设计费、登记注册费、广告费等。而商标的内涵是标示商品的质量信誉，这是一种商标比另一种商标喟护的根本所在。这种无形资产实际上包括了该商品使用的特种技术、配方和多年的经验积累，而商标形式本身所耗费的成本只有象征性。（或称虚拟性）。

（二）无形资产评估中成本法的应用

1、自创无形资产重置成本的估算。自创无形资产的成本是由创制该资产所消耗的物化劳动和活劳动费用所构成的。

(1) 财务核算法。即按该无形资产实际发生的材料、工时消耗量，按现行价格和费用标准进行估算。

(2) 市价调整法。自创无形资产在市场有类似无形资产出售时，可按照无形资产市场售价确定，或按市场售价的一般比率，由类似无形资产的市场销售价换算重置成本确定，可根据不同的评估目的确定其评估价值。

2、外购无形资产重置成本的估算。外购无形资产一般有购置费用的原始记录，也可能有可资参照的现行交易价格，评估相对比较容易。外购无形资产的重置成本包括购买价和购置费用两部分，

3、无形资产成新率的估算。影响无形资产成新率的因素是无形资产的损耗（或贬值）。无形资产的损耗（贬值）表现为功能性损耗（贬值）和经济性损耗（贬值）。功能性损耗（贬值）表现为由千科学技术进步，使得拥有该项无形资产的单位或个人其垄断性减弱，降低了获取垄断利润的能力而引致的贬值。经济性损耗（贬值）在于无形资产外部环境因素的变化，这是一项特殊的损耗。比如某项技术的使用，尽管目前技术水平很高，但最新研究发现，该项技术使用生产的产品可能会引致环境污染，因家有关法规禁止该项技术产品的生产，这样就使得该项无形资产报废。

第三节专利权的评估

一、专利权的特点及评估目的

（一）专利权的特点

专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成 果，在一定期间内享有的占权或专有权。任何人如果要利用该项专利进行生产经营活动或出售使用该项专利制造的产品，需事先征得专利权所有者的许可，并付给报酬。专利权一般包括发明专利、实用新型和外观设计。专利权具有以下特点：

1、独占性，也称排他性。同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不得进行盈利性实施。

2、地域性。任何一项专利只在其授权范围内才有法律效力，在其他地域范围内不具有法律效力。

3、时间性。依法取得的专利权在法定期限内有效，受法律保护。期满后，专利权人的权利自生终止。我国专利法规定，发明专利的保护期限为20年，实用新型和外观设计的保护期限为10年。

4、可转让性。专利权可以转让，由当事人订立合同，并经原专利登记机关或相应机构登记和公告后生效。专利权一经转让，原发明者不再拥有专利权，专利权由购入者所有。

（二）专利权评估目的

专利权评估依专利权发生的经济行为，即特定目的确定其评估的价值类型和方法。不同情形下的专利权以及转让形式不同，确定的价值类型也不一样，其评估方法的应用也有一定的差异性。就专利权而言，一般包括两种情形：一种是刚刚研究开发的新专利技术，专利权人尚未投入使用就直接转让给接受方；另一种情形是转让的专利已经过长期的或一段时间的生产，是行之有效的成熟技术，而且转让方仍在继续使用。

专利权转让形式很多，但总的来说可以分为全权转让（所有权转让）和使用权转让。使用权转让往往通过技术许可贸易形式进行，这种使用权的权限、时间期限、地域界线和处理纠纷的仲裁程序都是在许可证合同中加以确认的。

二、专利权评估程序

资产评估机构接受委托者委托以后，一般按下列程序进行评估。

（一）证明和鉴定专利权的存在

作为被评估的专利权，应具有明确的、核心的、区别千其他已有技术的实质性内容。证明和鉴定专利权的存在，首先应由企业提供有关专利权的详细说明，特别是关千该专利权先进性和实质性内容的资料；关千该专利权的产权界定资料，这些资料包括权利要求书、专利证书、有关法律性文件等。然后，应由有关专定鉴定该项专利权的有效性和可用性。当然，专利检索也是实施鉴定的重要环节。

（二）确定评估方法，搜集相关资料

专利权评估最常用的方法是收益法，有时也会用到成本法。方法的运用不在千其表达形式，更重要的是有关技术指标参数的确定。

1、该项专利权的研制、开发成本。如果是已使用过的专利，还应搜集前若干年（一般为三年）为本企业创造的效益资料。

2、关千该项专利的先进性、适用性与经济合理性的有关权威部门的鉴定与证明文件。

3、技术成熟程度和预期寿命4、预期在何种生产规模下该专利的应用可能产生的效益。

5、市场预测情况，包括市场需求、占有率、同行业或同类产品的竞争情况、行业平均收益率等。  6、该专利的转让情况，包括转让方式、转让次数、地区等。、

7、预期定价范围。

（三）完成评估报告，并加以详尽说明

评估报告是专利权评估结果的最终反映，但这种结果是建立在各种分析、假设基础之上的。

1、专利技术成熟度。 2、接受方可受度的分析。

这些分析说明有助于说明评估结果的有效性和适用性，也是用以说明报告者承担法律责任和义务的区间，同时也为买卖双方提供分析的依据。

三、专利权的评估方法

专利权主要采用的评估方法是收益法。

（一）收益法 （二）成本法

第四节专用技术的评估

一、专有技术的特点

专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营决窍和图纸、数据等技术资料。

1、实用性。专用技术必须能够在生产实践过程中操作才有存在价值，不能应用技术不能称为专有技术。

2、新颖性。专有技术所需求的新颖性与专利技术的新颖性不同，专有技术并非要具备独一无二的特性不可，但它也决不能是任何人都可以随意得到的东西。

3、价值性。专有技术必须有价值，表现在它能为企业带来超额利润。价值是专有技术能够转让的基础。

4、保密性。保密性是专有技术的最主要因素。如前所述，专有技术不是一种规定的权利，其自我保护是通过保密性进行的。

二、影响专有技术评估值的因素分析

在专有技术评估中，应注意研究影响专有技术评估值的各项因素。

1、专有技术的使用期限。专有技术依靠保密手段进行自我保护，没有法定保护期限。但是，专有技术作为一种知识技巧，会因技术进步、市场变化等原因而终究被先进技术所替代。

2、专有技术的预期获利能力。专有技术具有使用价值的和价值，使用价值是专有技术本身应具有的，而专有技术的价值则在于专有技术的使用所能产生的超额获利能力。

3、分析专有技术的市场情况。技术商品的价格也取决于市场供求情况。市场需求越大，其价格越高，反之则低。从专有技术本身来说，一项专有技术的价值高低取决千其技术水平在同类技术中的领先程度。在科学技术高速发展的情况下，技术更新换代的速度加快，无形损耗加大，一项专有技术很难待久地处于领先水平。

4、专有技术的开发成本。专有技术取得的成本也是影响专有技术价值的因素。评估中应根据不同技术特点研究开发成本和其获利能力的关系。

三、专有技术的评估方法

专有技术的评估方法与专利权评估方法基本相同。

第五节商标权的评估

一、商标评估对象的确认

（一）商标及其分类

商标是商品标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。

商标的作用表现在：商标表明商品的来源，说明该商品或劳务来自何企业；商标能把一个企业提供的商品或劳务与其他企业的同一类商品或劳务相

区别；商标标志着一定的商品质量；商标反映向市场提供某种商品的特定企业的声誉。消费者通过商标可了解这个企业形象，企业也可以通过商标宣传自己的商品，提高企业自身的知名度。

商标的种类很多，可以依照不同标准予以分类。

1、按商标是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标。

2、按照商标的构成，可以划分为：文字商标、图形商标、符号商标、文字图形、组合商标、气味商标、色彩商标、音响商标、立体商标等。

3、按商标的不同作用，可以分为商品商标、营业商标、等级商标、防御商标、制造商标、销售商标、服务商标、证明商标等。

（二）商标权及其特点

商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。商标权是以申请注册的时间先后为审批依据，而不以使用时间先后为审批依据。

商标权的价值是由商标所带来的效益决定的，带来的效益越大，商标价值就越高；反之则低。

二、商标权评估的程序

商标权评估可按下列程序进行：

（一）明确评估目的

1、委托方概况（包括经营历史、现状），经营业绩（包括前三至五年财务报表）。

2、商标概况，包括商标注册有关的法律性证件、注册时间、注册地点、注册证书号、保护内容、商标的适用范围、商标的种类、商标的法律诉讼情况、商标的知名度、商标有无其他协议等。

3、商标产品的历史、现状与展望，包括市场环境、同行业情况、商标产品的信誉、市场占有率情况等。     4、商标的广告宣传等情况。     5、委托方未来经营规划。

6、未来财务数据预测。包括：（1)生产、销售预测；（2）成本费用预测；（3)损益预测。

7、相关产业政策、财税政策等宏观经济政策对其的影响。

（三）市场调研和分析主要内容包括：

1、产品市场需求量的调研和分析；      2、商标现状和前景的分析；

3、商标产品在客户中的信誉、竞争情况的分析；

4、商标产品市场占有率的分析；

5、财务状况分析，分析判断商标产品现有获利能力和风险程度，为未来收益发展趋势预测提供依据；

6、市场环境变化的风险分析；      7、其他相关信息资料的分析。

（四）确定评估方法，搜集确定有关指标

商标权评估较多采用收益法，但也不排斥采用市场法和成本法

（五）计算、分析、得出结论，完成评估报告

三、商标权评估方法

商标权评估采用方法一般为收益法。 （一）商标权转让的评估

（二）商标权许可价值评估（商标使用权评估）

第六节计算机软件的评估

一、计算机软件的特点

在计算机软件价值评估中，应关注计算机软件所具有的独创性（即原始性）、无形性、复制性及复杂性等特点。

1、软件是由一个人或许多人共同完成的高强度智力劳动的结晶，是建立在知识、经验和智慧基础上的具有独创性的产物。所以，它同一般物质性商品有明显的差别。但是，由于软件是使用程序语言表达特定的逻辑思维，而不像文学艺术作品那样使用自然语言而且侧重千表达情绪和感性。

由千软件具有独创性（即原始性），所以软件著作权人对软件产品依法享有发表权、开发者身份权、使用权、许可权、获得报酬权以及转让权。这也就是说，软件交易不同千一般商品交易，软件转让只转让其使用权、许可权和获得报酬权，但不能转让其开发身份权，软件受让者有权许可他人取得使用权并收取费用，但不改变该软件著作权的归属。

2、软件产品是无形的，即没有质量，也没有体积及其他物理性质中，它只收藏在某种有形的载体中，如磁盘等介质，而且是通过该载体进行交易，也就是说，带有软件的磁盘的交换价值，是磁盘自身价值和软件价值之和，而且主要是软件的价值。

3、软件产品的复制（批量生产）是极其简单的，其复制成本同其开发成本相比较，几乎可以忽略不计。

4、软件产品维护同硬件产品维护的含义有明显差别。软件儿乎不存在有形损耗，但存在无形损耗。

由千软件自身的复杂性、对其硬、软件环境有依赖性、需求不断变化，所以软件维护在软件生命周期中占有重要地位。软件维护过程是一个价值增值过程，维护费用相当昂贵。软件公司不断以升级的新版本代替旧版本软件是软件的一个显著特点。

5、计算机软件产品的品质可变弹性极大，产品创新的平均周期很短，从而使其非价格的创新竞争成为主流竞争方式。有的行业，如粮食行业，其品质可变弹性的余地很小，产品创新的平均周期更是长得无法论及，在这种情形下，其价格竞争自然成为基本竞争方式。

（二）计算机软件的分类

计算机软件可分别按其功能、规模、总体复杂程度及其可靠性进行分类。

1、按软件功能划分，可分为：（1)系统软件；（2)支撑软件；（3)

应用软件。

2、按软件规模划分。软件规模是以代码为基础。

3、按软件的总体复杂程度划分，可分为一般、较复杂和复杂三类。

4、按软件可靠性划分。由不同软件在使用中出现故障和造成软件失效给系统带来的损失是不同的。

二、计算机软件价值评估的特殊性

1、可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据。对于一项委托评估的计算机软件，通常具有立项申请书、项目可行性报告和软件技术鉴定书等技术经济类报告书。

(1)投资规模：资金来源、资金分配、资金周转与回收的结算；  （2)

生产规模；

(3)人员情况：类别、数量、水平；        （4）资源情况；

(5)产品技术经济寿命周期和市场占有率、风险等情况；    （6)环境状况；

(7)社会对该项计算机软件的认同及评价；

(8)该项计算机软件的性能与功能评价(9)该项计算机软件的技术性能测试报告；

(10)该项计算机软件的参与者、参与时间及起始完成日期等。

2、权属关系必须要清晰。权属关系清晰，即委托评估计算机软件的法律状态明确是评估工作中基础性的环节。对于以作价入股为目的的计算机软件，由千是所有权的转让，评估时必须要明确权属关系和法律上的稳定程度，必 须要有相关的法律文件和证明文件。同时，在相关协议中应有软件整体转让 的内容、方式、时间等的明确规定。

3、计算机软件的新颖性、创造性和实用性是评估中应予关注的核心内容。计算机软件的价值评估，是以对该项计算机软件的技术评定和专家鉴定意见，还要充分了解软件技术实施的可行性、市场前景及其经济效益。

4、计算机软件价值评估有别于商誉与商标等无形资产的价值评估，通常是在有一定的经济行为发生时，如有交易对象、有一定的生产规模和明确的用途，才进行价值评估。在具体的评估方法选择上，可能与商誉、商标等无形资产不同。后者往往可根据企业的经营状况，以未来收益现值为基础来评估。

5、计算机软件评估一般是针对具体的软件应用者、软件的使用范围、使用规模以及用途等加以评定估算。

三、计算机软件价值评估方法

计算机软件的评估方法可根据具体情况确定，企业自己开发自用的，一 般用成本法评估；如果是购进的软件，可参照购进价估价；如果是为了销售，能计算销售收益的，可用收益法进行估价。

收益法评估计算机软件的步骤

1、确定评估基准日和评估目的。      2、界定软件的评估范围。

3、计算软件的销售收益。4、确定软件的经济寿命，预测寿命期内各年的收益。

第七节商誉的评估

一、商誉及其特点

商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。这是由千企业所处地理位置的优势，或由千经营效率高、历史悠久、人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，可获得超额利润。

1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。

2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。

3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。  4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。

二、商誉评估的方法

（一）割差法

割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估价值的方法。其基本公式是：

商誉的评估值＝企业整体资产评估值一企业的各单项资产评估价值之和企业整体资产评估可以通过预测企业未来预期收益并进行折现或资本化

获取；对于上市公司，也可以按股票市价总额确定。